Thị trường đất nền vùng ven cuối năm 2025 tiếp tục là tâm điểm của giới đầu tư bất động sản. Dù giá bán có dấu hiệu chững lại nhưng nhu cầu tìm kiếm vẫn tăng nhờ kỳ vọng vào hạ tầng, dòng vốn FDI lan tỏa mạnh mẽ ra khu vực lân cận. Cùng Mogi.vn điểm qua bức tranh tổng thể thị trường và những khu vực tiềm năng đáng để xuống tiền trong giai đoạn này!
Toàn cảnh thị trường đất nền vùng ven cuối năm 2025
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài gần hai năm, phân khúc đất nền vùng ven cuối năm 2025 đang cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt từ quý II/2025. Theo ghi nhận của trang Batdongsan.com.vn (10/2025), lượng tìm kiếm và giao dịch đất nền tại các tỉnh giáp ranh Hà Nội, TP.HCM tăng mạnh trở lại. Nhà đầu tư bắt đầu quay lại thị trường khi giá đất ổn định, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm. Nhiều khu vực từng chững lại trong giai đoạn 2023 – 2024 nay đã xuất hiện dự án mới, thu hút lượng lớn nhà đầu tư và người mua thực.
Động lực chính cho sự sôi động trở lại này đến từ việc hạ tầng được đồng bộ và đóng góp vốn đầu tư công tiếp tục được giải ngân mạnh. Mức lãi suất thấp, chính sách tín dụng ổn định giúp người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Trong khi, các doanh nghiệp phát triển dự án cũng tích cực tung hàng mới ra thị trường. Bên cạnh đó, làn sóng đầu tư FDI lan rộng về các tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh, Bình Dương, Long An, Đồng Nai,… Tạo thêm nhu cầu thực cho thị trường vùng ven, đặc biệt ở khu vực quy hoạch giao thông và khu công nghiệp mới.
Thanh khoản thị trường được cải thiện rõ nét, minh chứng qua số lượng giao dịch tăng, tỉ lệ hấp thụ dự án cao hơn so với cùng kỳ năm trước. Theo Bộ Xây dựng (09/2025), giá đất tại Hà Nội, TPHCM dao động từ 60 – 120 triệu/m². Một số khu vực đất nền vùng ven chạm mốc 200 triệu/m². Dù mức giá có sự phân hoá, nhưng xu hướng chung là tăng nhẹ, phản ánh tâm lý lạc quan của nhà đầu tư vào hạ tầng. Đồng thời, thể hiện sự phục hồi của toàn thị trường bất động sản cuối năm 2025.
Xu hướng nổi bật của thị trường đất nền vùng ven
Bước sang giai đoạn cuối năm 2025, thị trường đất nền vùng ven không chỉ phục hồi mà còn định hình nhiều xu hướng mới như sau:
Dòng tiền dịch chuyển mạnh ra vùng ven
Theo dữ liệu quý III/2025 của Batdongsan.com, xu hướng dòng tiền đầu tư vào bất động sản dịch chuyển ra vùng ven đang diễn ra rõ rệt. Cụ thể, tại Hà Nội, lượng tìm kiếm trong khu vực nội ô giảm 22%. Trong khi các huyện, thị xã vùng ven lại ghi nhận mức tăng 11%. Ở phía Nam, các tỉnh giáp ranh TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai đều chứng kiến sức mua và mức độ quan tâm bật đáng kể (Báo Lao Động, 10/2025).
Xem thêm: Xu hướng cho thuê BĐS năm 2025-2026 theo góc nhìn của chuyên gia
Các chuyên gia nhận định, sự thay đổi này không chỉ đến từ yếu tố giá mà còn phản ánh tầm nhìn dài hạn của nhà đầu tư. Khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, chi phí đầu tư cao. Vùng ven trở thành lựa chọn hợp lý nhờ dư địa tăng trưởng lớn, hạ tầng kết nối liên tục mở rộng và giá bán vẫn ở mức cạnh tranh.
Xu hướng dịch chuyển dòng tiền ra vùng ven được dự báo sẽ tiếp tục kéo dài sang 2026. Nhất là khi các tuyến cao tốc và vành đai trọng điểm hoàn thành. Điều này không chỉ thúc đẩy giá trị đất nền tăng mà còn tạo động lực phát triển cân bằng giữa khu trung tâm và vùng đô thị vệ tinh. Góp phần định hình lại bản đồ đầu tư bất động sản trong giai đoạn tới.
Phân hóa rõ giữa các khu vực
Thị trường đất nền vùng ven cuối năm 2025 đang chứng kiến sự phân hoá rõ rệt giữa các khu vực, phản ánh tính chọn lọc ngày càng cao của dòng tiền đầu tư. Theo Viện kinh tế Xây dựng (Tiền Phong, 9/2025), giá đất có xu hướng tăng mạnh tại những nơi được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng trọng điểm hoặc quy hoạch đồng bộ. Trong khi, các khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông gần như không ghi nhận biến động đáng kể.
Tại khu vực phía Bắc, những địa phương như Hưng Yên, Bắc Ninh, Thái Nguyên đang được hưởng lợi từ các tuyến đường vành đai và cao tốc mới. Nhờ đó, giúp giá đất tại nhiều khu đô thị tăng từ 10 – 15% so với đầu năm. Ở phía Nam, các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An tiếp tục thu hút dòng vốn nhờ vị trí liền kề TPHCM và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Trái lại, những khu vực chưa có kế hoạch rõ ràng, hạ tầng còn manh mún vẫn rơi vào tình trạng đứng giá kéo dài.
Các chuyên gia cho rằng, sự phân hoá này là tín hiệu tích cực, góp phần sàng lọc thị trường, hướng dòng vốn đến giá trị thực. Thay vì đầu tư theo phong trào, nhà đầu tư hiện tập trung vào yếu tố pháp lý, quy hoạch và khả năng khai thác lâu dài.
Hạ tầng là “chìa khóa” kích hoạt giá trị
Hạ tầng được xem là quyết định, đóng vai trò then chốt kích hoạt giá trị cho thị trường đất nền vùng ven cuối năm 2025. Theo Báo Đầu tư (10/2025), hàng loạt công trình trọng điểm như Vành đai 3 – 4 TPHCM, Cao tốc Bến Lức – Long Thành và tuyến TPHCM – Mộc Bài đang bước vào giai đoạn hoàn thiện. Tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy giá đất tại các khu vực dọc tuyến.
Song song đó, đầu tư công nửa cuối năm 2025 tiếp tục được Chính phủ đẩy mạnh, đặc biệt ở các dự án giao thông then chốt và khu đô thị vệ tinh. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn (10/2025) cho thấy, việc giải ngân vốn đầu tư công đúng tiến độ tạo nên hiệu ứng lan tỏa tích cực đến thị trường bất động sản. Các khu vực nằm trong vùng ảnh hưởng của dự án hạ tầng đều ghi nhận mức tăng giá từ 5 – 10% chỉ trong vài tháng cuối năm.
Các khu vực vùng ven đáng chú ý cuối năm 2025
Cuối năm 2025, thị trường đất nền vùng ven ghi nhận sôi động trở lại tại nhiều khu vực giáp ranh các đô thị lớn. Nhờ hạ tầng hoàn thiện, dòng vốn đầu tư công mạnh mẽ, một số tỉnh vệ tinh quanh Hà Nội, TPHCM đang nổi lên như điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư, tiêu biểu như:
Miền Bắc: Vệ tinh Hà Nội tăng trưởng mạnh
Khu vực vệ tinh Hà Nội đang trở thành tâm điểm của thị trường đất nền miền Bắc trong những tháng cuối năm 2025. Theo Batdongsan.com.vn (10/2025), các tỉnh như Hải Phòng, Bắc Giang, Hưng Yên, Hoà Bình ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh, dao động từ 50 – 65% so với cùng kỳ năm ngoái.
Xem thêm: Cách định giá căn hộ dịch vụ trung tâm Hà Nội chuẩn xác
Báo Tiền Phong (9/2025) cho biết, hạ tầng liên kết vùng Hà Nội – Hưng Yên – Bắc Ninh đang được hoàn thiện nhanh chóng. Nổi bật với hàng loại dự án giao thông trọng điểm như đường vành đai, cao tốc mới và cầu vượt sông Hồng. Nhờ đó, giá mua đất nền dự án tại các khu vực này đã tăng 3 – 5% chỉ trong quý III/2025, đặc biệt ở các khu đô thị gần tuyến giao thông lớn hoặc trung tâm công nghiệp.
Giới chuyên gia đánh giá, đà tăng trưởng của thị trường đất nền Hà Nội khu vực vùng 2025 mang tính bền vững hơn so với giai đoạn “sốt đất” trước đầy. Nhu cầu ở thực tăng, hạ tầng ngày càng hoàn chỉnh và nguồn cung dự án được kiểm soát tốt giúp khu vực này trở thành lựa chọn an toàn cho dòng vốn dài hạn.
Miền Nam: Vùng ven TP.HCM trở thành tâm điểm
Tại phía Nam, vùng ven TP.HCM đang nổi lên là tâm điểm của thị trường đất nền cuối năm 2025. Theo PropertyGuru Việt Nam, giá đất nền TPHCM tăng khoảng 6%, trong khi Bình Dương ghi nhận mức tăng 5% so với đầu năm. Mức tăng này được đánh giá là ổn định, bền vững, phản ánh xu hướng dòng tiền đầu tư đang quay trở lại khu vực có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng.
Nhiều dự án mới như The 826 EC, Saigon RiverPark hay Long Hậu Riverside đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư nhờ sở hữu sổ đỏ lâu dài và vị trí gần các trục giao thông trọng điểm. Chẳng hạn như Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành và tuyến Metro số 1. Đây là lợi thế kết nối vùng cùng chính sách phát triển đô thị vệ tinh đang giúp khu vực Nam Sài Gòn, Bình Chánh, Long An (Tây Ninh mới), Nhơn Trạch trở thành “điểm nóng” của thị trường đất nền.
Xem thêm: Phân tích tác động của metro và hạ tầng mới đến giá nhà TP.HCM
Miền Trung và ven biển: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa nổi bật
Khu vực miền Trung và ven biển đang cho thấy sức bật mạnh mẽ trong bức tranh chung của thị trường đất nền vùng ven cuối năm 2025. Theo báo cáo quý III/2025 của Viện Kinh Tế Xây dựng, Đà Nẵng, Khánh Hoà, Quảng Ninh là ba địa phương ghi nhận mức tăng trưởng nổi bật, nhờ sự phục hồi của du lịch, đầu tư công và các dự án hạ tầng trọng điểm.
Tại Đà Nẵng, các khu đô thị quy hoạch bài bản như Lakeside Palace và Euro Village tăng lần lượt 5% và 5,4% so với đầu năm. Nhu cầu ở thực lẫn đầu tư đều tăng, đặc biệt ở những khu vực ven sông và gần trung tâm. Trong khi đó, Khánh Hòa cũng ghi nhận mức tăng ấn tượng với dự án Lotus Island tăng 5% và VCN Phước Hải 5,6%.
Riêng Quảng Ninh, thị trường đất nền tiếp tục sôi đồng nhờ lợi thế hạ tầng mở rộng, hoạt động du lịch phục hồi mạnh mẽ sau mùa cao điểm. Theo Tiền Phong (9/2025), lượng giao dịch đất nền Quảng Ninh tăng đều, đặc biệt ở khu vực gần cao tốc Hạ Long – Móng Cái và các đô thị mới ven biển.
Cơ hội và rủi ro khi đầu tư đất nền vùng ven
Thị trường đất nền vùng ven cuối năm 2025 mở ra nhiều cơ hội hấp dẫn. Song cũng tiềm ẩn không ít rủi ro mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
Về cơ hội, vùng ven đang là nơi thu hút dòng vốn nhờ mức giá cạnh tranh, phù hợp với cả nhà đầu tư mới lẫn người mua ở thực. Hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện, từ các tuyến cao tốc, vành đai cho đến cầu, cảng giúp kết nối thuận tiện với trung tâm thành phố và khu công nghiệp lớn. Bên cạnh đó, nhiều dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch rõ ràng được triển khai, tạm niềm tin cho thị trường. Với chính sách tín dụng ổn định và lãi suất thấp, đây là thời điểm được đánh giá phù hợp để đầu tư dài hạn nắm giữ quỹ đất có tiềm năng tăng giá bền vững.
Xem thêm: Xu hướng đầu tư Buy-To-Let: Cơ hội và thách thức tại Việt Nam
Tuy nhiên, thị trường cũng tồn tại một số rủi ro nhất định. Theo Tiền Phong (9/2025), hiện tượng đầu cơ ngắn hạn, thổi giá vẫn xuất hiện ở một số khu vực khi hạ tầng chưa hoàn thiện, khiến mặt bằng giá trị đẩy lên cao so với giá trị thực. Bên cạnh đó, rủi ro pháp lý vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều lô đất chưa được tách thửa, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, mất vốn. Ngoài ra, sự phân hoá mạnh giữa các khu vực chỉ khiến những địa phương có hạ tầng, quy hoạch rõ ràng mới duy trì được sức hấp dẫn lâu dài.
Lưu ý cho nhà đầu tư cuối năm 2025
Trong bối cảnh thị trường đất nền vùng ven cuối năm 2025 đang dần phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều biến động. Các nhà đầu tư cần có chiến lược rõ ràng và lựa chọn thận trọng để tối ưu hiệu quả vốn.
- Trước hết, ưu tiên hàng đầu là pháp lý minh bạch. Bạn chỉ nên chọn những dự án có sổ đỏ từng nền, hồ sơ tách thửa và chuyển nhượng rõ ràng. Việc chạy theo tin đồn quy hoạch hay đầu tư theo phong trào dễ dẫn đến rủi ro mất thanh khoản hoặc tranh chấp kéo dài.
- Thứ hai, thay vì chỉ dựa vào bản vẽ quy hoạch, nhà đầu tư nên đánh giá tiến độ thực tế của hạ tầng tại khu vực. Một tuyến đường, cây cầu hay khu công nghiệp chỉ thực sự tạo ra giá trị khi được triển khai và vận hành. Các vị trí gần tuyến giao thông lớn, khu công nghiệp hoặc đô thị vệ tinh thường có biên độ tăng giá bền vững hơn. Chúng vừa đáp ứng nhu cầu ở thực vừa có tiềm năng sinh lời dài hạn.
- Cuối cùng, trong giai đoạn thị trường đang tái cân bằng, giới chuyên gia khuyến nghị nên đầu tư theo hướng trung gian, dài hạn, tránh “lướt sóng” khi cung – cầu chưa ổn định. Nắm giữ đất có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và hạ tầng không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro. Việc này còn mang lại giá trị bền vững khi chu kỳ tăng trưởng mới hình thành vào năm 2026.
Lời kết
Thị trường đất nền vùng ven cuối năm 2025 đang bước vào giai đoạn phục hồi với nhiều tín hiệu tích cực. Dù cơ hội đang mở rộng, nhà đầu tư vẫn cần tỉnh táo trước rủi ro đầu cơ và nên hướng đến chiến lược trung – dài hạn để đảm bảo hiệu quả bền vững. Đừng quên theo dõi Mogi.vn để cập nhật thông tin, xu hướng bất động sản mới nhất!
Nguồn: Bộ Xây dựng, Báo Lao động, Báo đầu tư, Báo Tiền Phong, Batdong.san.com
Tham khảo thêm:
