Điều kiện mua nhà ở xã hội năm 2025 mới nhất

Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội (NOXH) là nhà do Nhà nước hỗ trợ xây dựng và phát triển, dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, chủ yếu là người có thu nhập thấp. Loại nhà này có giá bán, giá thuê thấp hơn thị trường, nhờ hưởng ưu đãi về đất đai, tài chính và tín dụng từ Nhà nước.

Đặc điểm chính của nhà ở xã hội:

• Mục đích: Giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, công chức, viên chức, công nhân tại các khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác.
• Giá cả: Giá bán, thuê hoặc thuê mua thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại.
• Hình thức: Có thể là chung cư hoặc nhà riêng lẻ, tuân thủ tiêu chuẩn về diện tích và quy chuẩn xây dựng.
• Đối tượng: Chỉ dành cho những người đủ điều kiện pháp lý, ví dụ như chưa sở hữu nhà ở tại đô thị và có thu nhập theo quy định.
• Hỗ trợ: Nhà nước hỗ trợ chủ đầu tư qua miễn giảm thuế, ưu đãi đất đai và tín dụng.
• Sở hữu: Người mua được cấp “sổ hồng” sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Các đối tượng được mua nhà ở xã hội năm 2025

Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023, các nhóm đối tượng sau đây được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (mua, thuê, thuê mua) nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định tại Điều 77 Luật này:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công.
2. Hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3. Hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
4. Hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, công nhân và viên chức quốc phòng, người làm công tác cơ yếu đang phục vụ tại ngũ, hưởng lương từ ngân sách nhà nước và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở lực lượng vũ trang.
8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật.
9. Người đã trả lại nhà ở công vụ theo khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023 (trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm).
10. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà hoặc đất ở.
11. Học sinh, sinh viên các trường đại học, học viện, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
12. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp có nhu cầu thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động.

Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể mở rộng hoặc ưu tiên thêm một số nhóm đối tượng đặc thù phù hợp điều kiện thực tế của địa phương.

Xem thêm: Lưu Ý 5 Rủi Ro Khi Mua Nhà Ở Xã Hội Tiềm Ẩn Mà Bạn Cần Biết

Điều kiện mua nhà ở xã hội năm 2025

Theo Luật Nhà ở 2023, Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Nghị định 261/2025/NĐ-CP, người dân thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội (quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023) sẽ được mua, thuê hoặc mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Điều kiện về nhà ở

Điều kiện này được đặt ra nhằm bảo đảm chính sách hỗ trợ đến đúng người có khó khăn thực sự về chỗ ở. Theo quy định tại Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người dân phải đáp ứng các tiêu chí sau:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh hoặc thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội.
• Chưa từng được mua, thuê mua hoặc hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội nào trước đây.
• Trường hợp đã có nhà ở: diện tích bình quân đầu người dưới 15 m² sàn/người (tính theo nhân khẩu đăng ký thường trú trong căn nhà đó).
• Người đang ở nhà công vụ sẽ không được đăng ký mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
• Điểm mới năm 2025: Theo Nghị quyết 201/2025/QH15, người đã có nhà ở nhưng cách xa nơi làm việc (gây khó khăn cho việc đi lại và sinh hoạt) vẫn được xem xét mua nhà ở xã hội.

Điều kiện về thu nhập

Nhằm xác định đúng nhóm đối tượng có thu nhập thấp, trung bình hoặc thuộc diện khó khăn, Chính phủ đã quy định rõ mức thu nhập tối đa được phép khi xét mua nhà ở xã hội. Từ ngày 10/10/2025, Nghị định 261/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, quy định chi tiết như sau:

Hồ sơ và thủ tục mua nhà ở xã hội năm 2025

Theo Điều 38 và Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP), người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, thực hiện quy trình xét duyệt đúng quy định và có thể vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Hồ sơ đăng ký

Để được xem xét mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, cá nhân cần nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư dự án. Theo điểm c khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, hồ sơ mua nhà ở xã hội bao gồm:

• Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội (theo mẫu của Bộ Xây dựng).
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, như: quyết định tuyển dụng, hợp đồng lao động, hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
• Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập, ví dụ: bảng lương, sao kê thu nhập, xác nhận của đơn vị công tác.
• Giấy tờ chứng minh về điều kiện nhà ở, như: xác nhận chưa có nhà hoặc diện tích nhà bình quân dưới 15 m² sàn/người.

Trường hợp đặc biệt:

• Người thu nhập thấp không có hợp đồng lao động phải có xác nhận của UBND cấp xã.
• Hộ gia đình bị thu hồi đất, giải tỏa, chưa được bồi thường bằng nhà hoặc đất ở phải có xác nhận của địa phương nơi bị thu hồi đất.

Quy trình xét duyệt

Quy trình xét duyệt được thực hiện công khai, minh bạch theo khoản 2 và khoản 3 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

• Chủ đầu tư có trách nhiệm ghi giấy biên nhận, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
• Nếu hồ sơ chưa đủ điều kiện, phải thông báo lý do bằng văn bản để người dân bổ sung.

Bước 2: Thẩm định và gửi danh sách

• Chủ đầu tư lập danh sách các đối tượng đủ điều kiện, gửi Sở Xây dựng địa phương để kiểm tra, đối chiếu và loại trừ trường hợp trùng lặp.
• Sở Xây dựng phản hồi trong 20 ngày làm việc. Nếu không có ý kiến, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua với người dân.

Bước 3: Công bố và lưu trữ danh sách

• Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư gửi danh sách người mua về Sở Xây dựng để công bố công khai trong 30 ngày làm việc.
• Danh sách cũng phải được niêm yết tại trụ sở, sàn giao dịch hoặc website của chủ đầu tư (nếu có).

Chính sách hỗ trợ tài chính khi mua nhà ở xã hội

Để hỗ trợ người dân có thu nhập thấp, Nhà nước cho phép vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội (VBSP) hoặc các ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định.

Cụ thể:

• Mức vay tối đa: 80% giá trị hợp đồng mua nhà.
• Lãi suất ưu đãi: 5,4%/năm (áp dụng ổn định giai đoạn 2025–2026).
• Thời hạn vay: Tối đa 25 năm.
• Hình thức trả nợ: Trả gốc 6 tháng/lần, lãi tính theo dư nợ giảm dần.

Khoản vay này giúp người lao động, công nhân, cán bộ trẻ có cơ hội tiếp cận nhà ở ổn định với chi phí tài chính phù hợp. Tuy nhiên, cần lưu ý khi mua bán lại nhà ở xã hội như sau:

Người mua nhà ở xã hội không được tự ý chuyển nhượng trong thời gian ngắn nhằm đảm bảo mục tiêu an cư bền vững. Theo Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP:

• Trong 5 năm đầu, chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội khác.
• Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền, người mua được bán theo giá thị trường, nhưng phải nộp lại cho Nhà nước khoản chênh lệch địa tô (nếu có) theo quy định.

Lưu ý quan trọng và khuyến nghị

• Có nên mua nhà cuối năm 2025 không? Cơ hội và rủi ro tiềm ẩn
• Sai lầm thường gặp khi bán nhà – Những điều cần tránh để giao dịch thành công