Cách đầu tư sinh lời với loại hình cho thuê căn hộ mini giúp mang lại lợi nhuận

Với chi phí ban đầu không quá lớn, đầu tư căn hộ mini cho thuê đang dần trở thành xu hướng hấp dẫn nhờ nhu cầu thuê cao và dòng tiền ổn định hàng tháng. Trong bài viết này, Mogi.vn sẽ chia sẻ chi tiết cách đầu tư sinh lời với loại hình cho thuê căn hộ mini, giúp bạn nắm bắt cơ hội và tối đa hóa lợi nhuận một cách hiệu quả.

Các hình thức đầu tư căn hộ mini cho thuê phổ biến

Hiện nay, có 2 hình thức đầu tư căn hộ mini cho thuê phổ biến mà nhà đầu tư có thể lựa chọn:

• Hình thức sở hữu – cho thuê: Đây là mô hình mà bạn sử dụng chính căn hộ mini thuộc quyền sở hữu của mình để cho thuê và thu tiền hàng tháng. Hình thức này mang lại mức lợi nhuận bình quân khoảng 5 – 10%/năm.
• Hình thức thuê – cho thuê lại: Ở mô hình này, nhà đầu tư sẽ đi thuê căn hộ, sau đó cải tạo, sửa chữa hoặc chia nhỏ không gian để cho thuê lại với giá cao hơn nhằm hưởng chênh lệch. Nếu biết cách quản lý và có kỹ năng kinh doanh tốt, tỷ suất lợi nhuận có thể đạt từ 20 – 30%/năm.

Tùy vào mục tiêu tài chính, khả năng quản lý và mức độ chấp nhận rủi ro, bạn có thể lựa chọn hình thức đầu tư căn hộ mini cho thuê phù hợp nhất để tối ưu hóa lợi nhuận.

Cách đầu tư sinh lời với loại hình cho thuê căn hộ mini

Nghiên cứu thị trường và lựa chọn vị trí

Trước hết, bạn cần phân tích nhu cầu thuê nhà theo từng khu vực để xác định đâu là nơi có tiềm năng sinh lời cao. Các khu vực thường có nhu cầu lớn gồm:

• Gần trường học, khu văn phòng và khu công nghiệp: tập trung đông sinh viên, người lao động, đây là nhóm khách thuê ổn định, lâu dài.
• Gần trung tâm thương mại, bệnh viện, khu hành chính: phù hợp với đối tượng khách thuê ngắn hạn hoặc người làm việc tại khu vực trung tâm.
• Khu vực có hạ tầng phát triển, giao thông thuận tiện: dễ dàng kết nối với các tuyến đường lớn, phương tiện công cộng, gia tăng sức hút với khách thuê.

Ngoài ra, bạn cũng nên đánh giá tiềm năng tăng giá đất trong tương lai. Những khu vực dân cư đông đúc, nhiều tiện ích xung quanh, giá đất còn “mềm” sẽ vừa đảm bảo lợi nhuận cho thuê trước mắt, vừa có khả năng sinh lời cao khi giá trị bất động sản tăng lên.

Quan trọng hơn, hãy xác định rõ đối tượng khách thuê mục tiêu (sinh viên, nhân viên văn phòng, gia đình nhỏ hay người nước ngoài) để đưa ra mức giá thuê phù hợp. Ví dụ, sinh viên thường tìm căn hộ mini có giá phải chăng, tiện di chuyển; trong khi nhân viên văn phòng lại ưu tiên căn hộ có nội thất đầy đủ, không gian tiện nghi.

Lập kế hoạch tài chính và nguồn vốn

Để đầu tư căn hộ mini cho thuê hiệu quả, hãy lập kế hoạch tài chính chi tiết. Các hạng mục bạn cần lưu ý gồm:

Dự toán chi phí đầu tư ban đầu (Nguồn tham khảo: Nhà Phố Việt)

Xác định nguồn vốn khả thi

• Vốn tự có (tiết kiệm, tài sản thế chấp): không chịu áp lực trả nợ.
• Vay ngân hàng: cần cân nhắc lãi suất, thời hạn, khả năng trả nợ và áp lực dòng tiền.
• Kết hợp vốn tự có và vốn vay: để cân đối rủi ro và mở rộng quy mô.
• Đối tác, vốn góp, hoặc huy động vốn nếu dự án lớn.

Tính dòng tiền & ROI (thời gian hoàn vốn)

Mức giá thuê phụ thuộc nhiều vào vị trí và đặc điểm căn hộ:

• Khu vực trung tâm Hà Nội, TP.HCM: Căn hộ mini diện tích 25-30m² có giá thuê dao động 4 – 8 triệu đồng/tháng, căn 35-40m² từ 8 – 12 triệu đồng/tháng. 
• Khu vực ven trung tâm, quận ngoại thành: Giá thuê thấp hơn, dao động 2,5 – 5,5 triệu đồng/tháng cho căn 20–30m²,  căn 35-40m² từ 5 – 8 triệu đồng/tháng. 

Để tính dòng tiền và ROI, bạn cần:

• Ước tính thu nhập cho thuê hàng tháng. Ví dụ: căn hộ có diện tích nhỏ 15 – 20 m² giá thuê khoảng 3,5 triệu/tháng
• Tổng chi phí đầu tư. Ví dụ: nếu bạn đầu tư khoảng 3 – 4 tỷ cho 10 căn hộ mini (giá thuê khoảng 3,5 triệu/tháng mỗi căn)
• Thời gian hoàn vốn (ROI). Cùng ví dụ trên, dự kiến thu nhập 35 triệu/tháng từ dự án khoảng 3 – 4 tỷ đồng, thời gian hoàn vốn khoảng 7 – 10 năm hoặc nhanh hơn nếu quản lý tốt và tận dụng thuê – cho thuê lại. Với các phòng nhỏ (20 – 30 m²), dự án có thể hòa vốn trong khoảng khoảng 5-8 năm nếu mức thuê cao và mức đầu tư vừa phải.

Xem thêm: 10 Sai lầm phổ biến cần tránh khi đầu tư bất động sản cho thuê

Thiết kế, xây dựng/cải tạo và hoàn thiện nội thất

Khi đầu tư căn hộ mini cho thuê, chủ đầu tư nên chú trọng thiết kế linh hoạt, đa dạng loại phòng (phòng đơn, đôi, studio) để phù hợp nhiều đối tượng khách thuê khác nhau. Bên cạnh đó, hãy bố trí bố cục thông minh, tận dụng ánh sáng tự nhiên và sử dụng vật liệu cách âm, cách nhiệt sẽ giúp tối ưu không gian rộng rãi hơn.

Ngoài ra yếu tố thẩm mỹ và công năng, an toàn và chất lượng xây dựng cần được đặt lên hàng đầu. Theo Luật PCCC 2025 và QCVN 06:2020/BXD, công trình từ 5 tầng trở lên phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định PCCC, bao gồm hệ thống báo cháy, thoát hiểm, camera giám sát và thiết bị chữa cháy. Khu vực để xe, đặc biệt là chỗ sạc xe điện, cần được trang bị hệ thống PCCC đạt chuẩn để giảm thiểu rủi ro.

Cuối cùng, phần hoàn thiện nội thất với các tiện nghi cơ bản như điều hòa, bình nóng lạnh, wifi tốc độ cao, bếp điện nên được trang bị đồng bộ. Ngoài ra, tiện ích chung như thang máy, khu giặt sấy, sân phơi, nhà để xe hay thậm chí khu sinh hoạt chung sẽ giúp căn hộ mini nổi bật hơn so với các mô hình trọ truyền thống, từ đó nhanh chóng thu hút khách thuê và đảm bảo lợi nhuận ổn định.

Hoàn thiện thủ tục pháp lý và giấy phép

Khi đầu tư xây dựng căn hộ mini cho thuê, trước hết, chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch khu đất để đảm bảo không nằm trong diện giải tỏa, mở đường hay bị giới hạn xây dựng. Đồng thời, cần tìm hiểu rõ chỉ giới đường đỏ, mật độ xây dựng và số tầng được phép để thiết kế phù hợp, tránh phát sinh rủi ro hoặc bị xử phạt. Sau khi công trình hoàn tất, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục hoàn công để công trình được công nhận hợp pháp. 

Về quyền sở hữu, cần đặc biệt lưu ý rằng: theo quy định cũ, chung cư mini hầu như chỉ được cấp sổ đỏ/sổ hồng chung cho cả tòa nhà, chưa tách riêng cho từng căn hộ. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ 01/8/2024, các tòa nhà đủ điều kiện (nhà ở từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên và quy mô từ 20 căn hộ) sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận sở hữu riêng cho từng căn hộ.

Tuy nhiên, những công trình xây dựng sai phép hoặc không tuân thủ đúng điều kiện theo luật mới vẫn có thể gặp khó khăn trong việc cấp sổ riêng. Do đó, để đảm bảo an toàn pháp lý và hạn chế rủi ro, chủ đầu tư cần tuân thủ chặt chẽ các quy định ngay từ khâu xin giấy phép xây dựng cho đến khi hoàn tất thủ tục pháp lý. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng cần lưu ý đến các quy định pháp luật liên quan đến chung cư mini, bao gồm tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy (PCCC), an toàn xây dựng và quyền sử dụng đất.

Chiến lược marketing và quản lý vận hành

Để đảm bảo căn hộ mini cho thuê đạt tỷ suất lợi nhuận tốt và duy trì số lượng người thuê ổn định, chiến lược marketing và quản lý vận hành là yếu tố không thể thiếu.

Trước hết, chủ đầu tư cần xác định rõ đối tượng khách thuê mục tiêu (sinh viên, nhân viên văn phòng, gia đình nhỏ) để đưa ra mức giá phù hợp, thường dao động từ 3 – 5,5 triệu đồng/phòng (15 – 40m²). Một số chương trình marketing bạn nên thực hiện như quảng bá đa kênh qua Facebook, TikTok, Zalo, cùng với các website bất động sản lớn với hình ảnh thực tế, video giới thiệu kết hợp với các chương trình khuyến mãi như giảm giá tháng đầu, tặng dịch vụ tiện ích hoặc ưu đãi giới thiệu người thuê mới.

Song song với hoạt động marketing, quản lý vận hành đóng vai trò quan trọng trong việc giữ chân khách thuê lâu dài. Một khu chung cư mini có thể từ 10 – 20 căn hộ, tương ứng 60 – 70 cư dân, do đó chủ đầu tư cần quy trình quản lý rõ ràng: hợp đồng minh bạch, nội quy cụ thể, trang bị an ninh (camera, thang máy thẻ từ, hệ thống PCCC). Nếu không có thời gian tự quản lý, hãy thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp là lựa chọn hợp lý.

Ngoài ra, chủ nhà nên bố trí đội ngũ kỹ thuật xử lý sự cố nhanh chóng, định kỳ vệ sinh khu vực chung và bảo trì thiết bị. Ứng dụng công nghệ trong quản lý như phần mềm quản lý tòa nhà, thanh toán online, hệ thống quản lý khách thuê bằng app cũng giúp tối ưu vận hành, tăng tính minh bạch và tiết kiệm thời gian.

Xem thêm: Cách đăng tin cho thuê mặt bằng cửa hàng nhỏ hiệu quả, có người thuê ngay

Ưu nhược điểm khi đầu tư căn hộ mini cho thuê

Ưu điểm

Đầu tư căn hộ mini cho thuê đang trở thành xu hướng hấp dẫn nhờ khả năng sinh lời nhanh, phù hợp với nhiều đối tượng khách thuê và vốn đầu tư ban đầu không quá lớn. Mô hình này vừa đảm bảo dòng tiền ổn định hàng tháng, vừa mang lại tiềm năng phát triển bền vững trong dài hạn. Một số ưu điểm nổi bật có thể kể đến:

• Nhu cầu thuê lớn, tính thanh khoản cao
• So với các loại hình bất động sản khác, chi phí xây dựng và hoàn thiện căn hộ mini thường thấp hơn.
• Mức thuê dao động 4 – 10 triệu đồng/căn tùy diện tích (20 – 50m²), mang lại nguồn thu đều đặn.
• Quy mô nhỏ, số lượng căn hộ vừa phải giúp tiết kiệm chi phí quản lý, vận hành và bảo trì.
• Trên cùng diện tích đất, mô hình này có thể mang lại lợi nhuận cao hơn phòng trọ truyền thống và rút ngắn thời gian hoàn vốn xuống chỉ khoảng 4 năm.

Nhược điểm

Bên cạnh nhiều lợi thế, căn hộ mini cho thuê vẫn tiềm ẩn một số hạn chế mà nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi xuống vốn. Nếu không có kế hoạch quản lý, kiểm soát chi phí và xử lý pháp lý tốt, rủi ro hoàn toàn có thể ảnh hưởng đến dòng tiền lâu dài. Một số nhược điểm thường gặp bao gồm:

• Vấn đề giấy phép xây dựng, quyền sở hữu, đặc biệt với chung cư mini chưa được pháp luật bảo hộ chặt chẽ.
• Nguy cơ phòng trống, hư hỏng tài sản hoặc khách thuê không giữ gìn nội thất.
• Bảo trì, sửa chữa cơ sở hạ tầng, tình trạng xuống cấp nhanh chóng nếu xây dựng kém chất lượng.
• Thường thiếu các dịch vụ cao cấp như khu vui chơi, phòng gym, khuôn viên xanh so với chung cư lớn.
• Nhiều nhà đầu tư tham gia khiến giá thuê khó duy trì mức cao, ảnh hưởng lợi nhuận.

Kinh nghiệm và lưu ý quan trọng để tối đa hóa lợi nhuận

Để khai thác hiệu quả mô hình căn hộ mini cho thuê và duy trì dòng tiền, nhà đầu tư cần chú trọng không chỉ vào khâu xây dựng mà còn cả quá trình quản lý vận hành. Một số kinh nghiệm then chốt bao gồm:

• Sử dụng nội thất thông minh, đa chức năng; bố trí không gian hợp lý; trang bị sẵn thiết bị cơ bản (máy giặt, bếp, tủ lạnh) để tạo lợi thế cạnh tranh.
• Xây dựng chính sách giá thuê hợp lý, linh hoạt theo diện tích và vị trí căn hộ nhằm giảm tỷ lệ trống phòng.
• Thường xuyên bảo trì, sửa chữa định kỳ; giữ cho căn hộ luôn sạch đẹp, tiện nghi.
• Giao tiếp thân thiện, hỗ trợ nhanh chóng khi phát sinh sự cố; tạo cảm giác an toàn và thoải mái cho khách.
•  Theo dõi doanh thu – chi phí rõ ràng; dự trù ngân sách cho bảo trì và nâng cấp định kỳ.
• Cập nhật xu hướng & nhu cầu thị trường, điều chỉnh thiết kế và dịch vụ theo thị hiếu khách thuê (wifi tốc độ cao, dịch vụ dọn dẹp, không gian xanh,…).

Lời kết

Trên đây là những chia sẻ chi tiết về cách đầu tư sinh lời với loại hình cho thuê căn hộ mini. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp bạn có định hướng rõ ràng trước khi bắt tay vào triển khai loại hình đầu tư này. Nếu bạn quan tâm đến bất động sản cho thuê hoặc muốn tìm hiểu thêm nhiều cơ hội đầu tư tiềm năng, đừng quên truy cập Mogi.vn để cập nhật tin tức và tham khảo các dự án mới nhất.

Nguồn tham khảo: Thuvienphapluat

Xem thêm:

• Hướng dẫn cách đăng tin cho thuê trọ hấp dẫn, hút người thuê
• Đăng tin cho thuê phòng trọ thế nào để thu hút Gen Z? 
• Checklist cho chủ nhà khi cho thuê căn hộ tránh rủi ro

Câu hỏi thường gặp