Nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng xuất hiện nhiều trong xã hội. Hàng loạt các giao dịch mua bán, thế chấp liên quan đến sản phẩm bất động sản này. Vậy liệu bạn đã hiểu đúng về chúng? Hãy cùng Mogi.vn tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây!
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là một sản phẩm của ngành bất động sản. Chúng là một loại tài sản được hình thành trong tương lai.
Trong khoản 4 điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã định nghĩa ngắn gọn, xúc tích, dễ hiểu. Cụ thể như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
Các sản phẩm bất động sản hình thành trong thời gian tới được đưa vào kinh doanh, mua bán, giao dịch phải đáp ứng đủ các điều kiện trong Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Có hồ sơ dự án đầy đủ.
- Có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Có giấy phép xây dựng.
- Với chung cư, tòa nhà hỗn hợp cần có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.
- Với nhà ở liền kề, thấp tầng cần có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.
- Có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận chúng được phép bán.
- Có một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
- Dự án không vướng vào tranh chấp, kê biên hay bị thế chấp.
Có nên mua nhà ở hình thành trong tương lai không?
Đây là câu hỏi khó. Việc mua nhà ở này hay không tùy thuộc vào bản thân của mỗi người. Có rất nhiều yếu tố tác động tới quyết định này như: sở thích đầu tư, tiềm lực đầu tư, tính thanh khoản của việc đầu tư, khả năng sinh lời theo tính toán,…
Nếu là mua để đầu tư, bạn cần lưu ý suy xét thật kỹ càng về khả năng ăn chênh lệch nhiều hay ít? Khi sang tay, lãi hay lỗ hoặc hòa vốn? Bạn có thể dễ dàng tính được theo cảm quan, đánh giá của mình. Tuy nhiên, thực tế lại muôn hình vạn hóa. Chỉ một chút sơ sảy cũng khiến bạn mất đi một khoản tiền đầu tư không nhỏ.
Nếu là mua để ở, sử dụng, bạn hãy chọn những chủ đầu tư uy tín. Dự án có điểm nổi bật gì? Cũng như tính toán xem về lâu dài nó có đáp ứng nhu cầu cuộc sống của gia đình không? Và tất nhiên, bạn cũng không được quên năng lực tài chính của mình.
Ngoài ra, dù mua với mục đích gì, bạn cũng cần kiểm tra xem chúng có đáp ứng được đầy đủ các điều kiện giao bán như trên hay không. Nếu chưa, bạn đừng nôn nóng xuống tiền.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Đây là bản hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận, nhất trí giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán sản phẩm bất động sản được hình thành trong tương lai. Theo đó, bên bán sẽ thực hiện việc bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua khi xây dựng hoàn thành. Còn bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo đúng những nội dung hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định hiện hành của pháp luật.
Hợp đồng này phải lập thành văn bản. Chúng không nhất thiết phải công chứng, chứng thực. Nhưng nội dung soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nôi dung.
Nội dung trong hợp đồng
Theo điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, mẫu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo những nội dung cơ bản. Cụ thể gồm:
Điều khoản về thông tin của nhà ở
Do công trình hình thành trong tương lai nên tại thời điểm ký kết hợp đồng nó vẫn chưa hình thành. Vì vậy, chủ đầu tư cần cung cấp các thông tin về nhà ở cụ thể, rõ ràng, chi tiết. Việc này sẽ tránh nhầm lẫn, hạn chế tranh chấp không đáng có sau này.
Điều khoản về giá mua bán
Các bên phải thỏa thuận giá mua bán ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng. Mức giá tính theo thời điểm nào là do sự thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, nếu người mua chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải thực hiện theo. Bởi đây là một quyền lợi mà pháp luật dành cho người mua sản phẩm này.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
Là một loại hợp đồng song vụ nên quyền của bên nghĩa chính là nghĩa vụ tương ứng của bên kia. Những quyền lợi, nghĩa vụ này tuân theo điều 21 đến điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Ngoài ra, nó còn tuân theo một số quy định khác.
Trong đó có một số quyền và nghĩa vụ quan trọng như:
- Đối với bên bán: có nghĩa vụ cung cấp thông tin theo điều 442 Bộ Luật dân sự 2005, sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích, giao tài sản và chuyển quyền sở hữu theo khoản 4 điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
- Đối với bên mua: có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo khoản 1 điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được không?
Theo như quy định trong khoản 2 điều 147 Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong thời gian tới trên mảnh đất hợp pháp hoặc trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp. Tuy nhiên, chúng chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Với mục đích là lấy vốn phục vụ xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó chứ không được dùng vào bất cứ mục đích nào khác.
Điều kiện được thế chấp
Để thế chấp, các sản phẩm bất động sản này cần thỏa mãn quy định tại điểm b khoản 3 điều 7 thông tư 26/2015/TT-NHNN. Cụ thể, điều kiện như sau:
- Có hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư.
- Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu bân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo đúng quy định.
- Có giấy tờ chứng minh việc đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư.
- Không nằm trong diện có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực pháp luật của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Không nằm trong diện có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ từ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Hồ sơ thế chấp
So với nhà ở đã được bàn giao thì hồ sơ thế chấp cho sản phẩm nhà ở này phức tạp hơn rất nhiều. Theo đó, khi muốn vay vốn bằng cách thế chấp tài sản này cần có các loại giấy tờ sau:
- Hợp đồng mua bán nhà ở.
- Hợp đồng thế chấp.
- Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng.
- Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Giấy xác nhận giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.
Kết luận
Như vậy, trên đây, bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về nhà ở, công trình được hình thành trong thời gian tới. Hy vọng qua đó, bạn đọc sẽ có thêm những kiến thức pháp lý về sản phẩm bất động sản này. Từ đó đưa ra được quyết định đầu tư khôn ngoan, tỉnh táo và thành công.
-Thúy An – Chuyên viên phân tích thông tin Bất động sản-
>>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
