Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Các quy trình, thủ tục Nhà nước hiện nay như thế nào?

Để giải đáp thắc mắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mời các bạn cùng Mogi tìm hiểu nhé!

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Theo Luật Đất Đai 2013, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác theo hình thức chuyển nhượng.

Đối tượng áp dụng 

Nhà nước quy định các cá nhân được chuyển nhượng sử dụng đất bao gồm:

• Các tổ chức trong nước như cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức sự nghiệp công lập. Tổ chức khác theo quy định pháp luật về nhân sự.
• Hộ gia đình, cá nhân trong nước
• Cộng đồng dân cư (Cộng đồng Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn)
• Các cơ sở tôn giáo
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Nguyên tắc trong chuyển nhượng

Song song với quyền được chuyển nhượng, đi theo luôn là những nguyên tắc đính kèm đó là:

• Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích chuyển nhượng sử dụng đất
• Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh
• Người chuyển nhượng phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Pháp luật, không được quá thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng

Theo Luật Đất Đai quy định, thời hạn sử dụng đối với đất là lâu dài thì người nhận chuyển nhượng sẽ có thời hạn sử dụng lâu dài.

Đối với loại đất có quy định thời hạn, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thời hạn sẽ là thời gian sử dụng còn lại của loại đất đó.

Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dựa theo khoản 1 và 3 của điều 188 Luật Đất Đai 2013 người chuyển nhượng phải ràng buộc các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không có tranh chấp nào xảy ra
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Đất còn trong thời hạn sử dụng đất
• Phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Quy trình, thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi biết rõ được các nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra sao. Bạn sẽ cần hiểu quy trình và các thủ tục hành chính tiếp theo để chuyển nhượng.

Để công nhận chuyển nhượng thành công giữa bên mua và bên bán, bạn cần có “Hợp đồng chuyển nhượng”, hay còn gọi là giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quy trình và thủ tục diễn ra trong 4 bước cơ bản:

• Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Bước 2: Nộp hồ sơ
• Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
• Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Công chứng hợp đồng 

Hồ sơ cần thiết để công chứng bạn cần phải chuẩn bị là:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất, hoặc dự thảo hợp đồng
• Bản sao giấy tờ tùy thân
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bản sao cần thiết khác liên quan đến hợp động mà pháp luật quy định phải có

Nộp hồ sơ

Sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn sẽ đến nơi để thực hiện việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nơi có thẩm quyền là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Điểm lưu ý ở đây, đối với việc chuyển nhượng một phần thửa đất, người làm thủ tục chuyển nhượng cần yêu cầu văn phòng có thẩm quyền đo đạc, tách thửa đối với phần đất nhận chuyển nhượng.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ thường là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng. Nghĩa vụ tài chính này được căn cứ dựa vào địa chính đất, được văn phòng có thẩm quyền gửi yêu cầu đến cơ quan thuế để xác định.

Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính, giấy xác nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho bên được chuyển nhượng.

Thuế và lệ phí khi làm thủ tục chuyển nhượng

Mức lệ phí trước bạ (bên nhận chuyển nhượng chịu) và thuế thu nhập cá nhân (bên chuyển nhượng chịu) được tính như sau:

Tiền lệ phí trước bạ

Tiền nộp đất = Giá đất x Diện tích đất x Lệ phí

Tiền nộp nhà= Cấp nhà x Diện tích nhà x Lệ phí

Trong đó:

Diện tích đất được tính theo m²

Giá đất được tính vào bảng giá đất của nhà nước hiện hành

Lệ phí = 0,5%

• Ngoại lệ không cần đóng lệ phí trước bạ: Tài sản trong trường hợp chuyển tặng cho vợ, chồng, con cái. Tài sản trong trường hợp đền bù, hoặc mua bằng tiền đền bù

Thuế thu nhập cá nhân

Có 2 cách để tính thuế

Cách 1: Tiền thuế = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán-giá mua)

Cách 2: Trường hợp không xác định được giá mua, cơ quan thuế sẽ tính:

Tiền thuế = 2% giá chuyển nhượng (được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng)

• Không bị bắt nộp thuế trong trường hợp là chuyển nhượng giữa vợ chồng, con cái. Cá nhân chuyển nhượng chỉ có một tài sản trên đất và một mảnh đất duy nhất. Nhận quyền thừa kế, cho tặng từ vợ chồng, cha mẹ.

Để hiểu rõ hơn về cách tính thuế bạn có thể xem thêm tại Thuế chuyển nhượng nhà đất cần phải nộp là gì? 

Mẫu giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất có dạng bảng in, dạng viết tay. Mogi đã thu thập được một số mẫu giấy chuyển nhượng được nhà nước chấp nhận hợp pháp sau đây:

Ngoài ra nhà nước còn công nhận mẫu viết tay có đầy đủ chữ ký của 2 bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng

Tuy nhiên với các loại giấy tờ viết tay, bạn cần phải cẩn thận về mặt pháp lý và tính hợp pháp nhất định của nó. Nhà nước cũng đã quy định rõ ràng về các loại giấy tờ như thế này. >>> Mua nhà cần những giấy tờ gì? 

Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên 

Bên cạnh hết thảy những quy đinh, nguyên tắc, giữa các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cũng cần phải tuân thủ đúng quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

Theo Luật Bất Động Sản 2014, các điều 38, 39, 40, 41 được tóm tắt như sau:

Tóm lại, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng ta phải chấp hành đúng quy định của Nhà nước và cẩn thận nhất là về pháp lý nhà đất. Các hình thức giao dịch bất động sản nào cũng thường đi kèm các nguyên tắc, nghĩa vụ, bạn cần phải nắm rõ. Giấy tờ cũng là một phần quan trọng trong các giao dịch, để quá trình không bị khó khăn, bạn phải tìm hiểu trước khi thực hiện.

Bạn có thể ghé đến Mogi.vn để có nguồn thông tin đáng tin cậy về bất động sản nhé.

Thảo Vân