Ngày 09/08/2017, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định mới về điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất tại một số khu vực thuộc địa bàn thành phố, cùng việc quy định mới về hệ số giá đất Hồ Chí Minh – hệ số K. Mặc dù đã có sự điều chỉnh, giá đất Hồ Chí Minh trong ban hành vẫn thấp hơn quá nhiều so với giá thực tế trên thị trường khiến nhiều nhà đầu tư hoang mang. Vậy bảng giá đất TPHCM cụ thể như thế nào và mức chênh lệch giá như thế nào là an toàn hay đáng lo ngại hãy cùng Mogi.vn tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
TPHCM ban hành hệ số K mới
Mới đây, UBND TPHCM đã có quyết định ban hành quy định mới về hệ số K điều chỉnh giá đất Hồ Chí Minh so với bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất khi người dân bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; chuyển quyền sử dụng đất đối với nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lời cao trên địa bàn thành phố.
Theo đó, tùy thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, giao thông, khả năng sinh lợi nhuận và mục đích sử dụng mà Chính quyền TPHCM sẽ đưa ra mức giá đất khác nhau cho từng khu vực. Cụ thể: Nếu nhà đất của bạn nằm trên trục đường chính, những khu mua bán sầm uất, có mặt tiền thì mức giá sẽ cao hơn so với các khu vực vùng ven hay đất nông nghiệp.
Hệ số K 2017 chia giá đất TPHCM thành 3 nhóm dựa theo vị trí và mục đích sử dụng của chủ đất bao gồm Nhóm 1, 2 và 3. Theo đó, các đối tượng trong Nhóm 1 gồm đất gia đình, cá nhân thì có hệ só K là 1.0; các đối tượng trong Nhóm 2 gồm người thuê đất, thuê nhà thì hệ số K được tính từ 1.0 – 2.0 theo từng khu vực và cuối cùng các đối tượng trong Nhóm 3 là những người được giao đất không qua đấu giá thì phải chịu hệ số K từ 1.2 – 2.0 từ khu vực 1 đến khu vực 5.
Ngoài ra, chính quyền TPHCM còn đưa ra hệ số K dành cho nhà mặt tiền đường tính theo chiều ngang 3m làm bình quân lần lượt là 1.0 nếu dưới 3m và 1.2 nếu trên 3m. Nhà mặt tiền và mặt phố được tính hệ số K cao hơn các loại hình khác và cao hơn mức bình quân.
Giá đất niêm yết của TPHCM quá thấp so với giá thực tế thị trường
Năm 2015, bảng giá đất Hồ Chí Minh ban hành với khung giá của Chính phủ quy định chỉ cằng 30% giá đất thực tế trên thị trường. Đến nay, bảng giá đã có sự điều chỉnh nhưng giá đất trung bình tại Hồ Chí Minh trên thực tế vẫn còn quá cao so với quy định. Cụ thể, một số tuyến đường quan trọng của quận Phú Nhuận như Nguyễn Công Hoan, Hồng Hà, mức giá theo quyết định chỉ từ khoảng hơn 13,5 – 30 triệu đồng/m2. Trong khi thực tế, mức giá thị trường ở các khu vực này đang ở tầm 150-200 triệu/m2 cao gấp 5 -7 lần mức giá niêm yết.
Cùng đó, tại một số tuyến đường quận 2 như đường Nguyễn Thị Định chỉ được định giá từ 7,5 – 10 triệu đồng/m2; đường Song Hành trong đoạn từ Trần Não đến Mai Chí Thọ có giá 15 triệu đồng/m2. Nhưng thực tế, hai con đường này có giá thị trường đều trên 50 – 80 triệu đồng/m2. Ở một số khu vực khác, giá đất thị trường không ngừng tăng cao nhưng mức quy định lại quá thấp đến kinh ngạc.
Khu vực Quận 9, Thủ Đức nhờ sự phát triển vượt bậc của cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông giá đất tại đây cũng tăng kịch trần. Hệ số K được ghi nhận tại khu vực này là 5 -7 lần so với giá đất niêm yết nhưng vẫn vô cùng hút khách đầu tư.
Về một mặt nào đó hệ số K càng cao chứng tỏ thị trường bất động sản đang phát triển thuận lợi. Tuy nhiên, việc hệ số K bị đẩy lên quá cao sẽ khiến cho những rủi ro trong đầu tư như bong bóng nhà đất, sốt đất ảo lần lượt gia tăng. Những tác động này không chỉ gây ra những rủi ro cho các nhà đầu tư mà còn gây ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và nền kinh tế của toàn Thành phố.
Có thể nói, sau khi ban hành quy định về bảng giá, hệ số giá đất Hồ Chí Minh, điều này đã gây ra một số bất cập trong cơ chế giá đất quy định. Mặt khác, với mức giá quy định quá thấp nên đã gây ra hiện trạng bồi thường giải phóng mặt bằng bị đình trệ. Hay việc giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng có giá thấp hơn rất nhiều so với thị trường cũng gây khoản lỗ lớn cho nhà nước về thuế. Do vậy, Chính phủ cần có biện pháp thay đổi sao cho đúng với giá trị thực tế thị trường để tạo lợi thế tối ưu cho nhà nước và người dân.
Trần Thắng – Mogi.vn
